北京离婚律师

今天与大家分享的主题是婚后出售婚前的房产，再购买房产的产权归属问题。

 

日常生活中婚前买房婚后换房的情况非常的普遍，但是很多人都没有财产隔离的意识，婚前婚后使用同一个银行账户，这样就特别容易发生财产混同，一旦打起离婚官司，很有可能承担不利的后果。

 

我们就办过这样一个案子，小王用打拼十年的积蓄买了一套房子，后来经人介绍认识了小丽，俩人很谈得来，没过多久就结婚了，婚后俩人一直住在男方小王婚前买的这套房子当中。过了两年，小丽提出想换个大房子，小王也觉得现在的房价比较合适。于是，他们就把自己婚前的那套房子卖了，价值是二百万，又添了六十万，换了个大点的房子，而且把这套房子登记在了自己和小丽两个人的名下。

 

但好景不长，两人婚后生活的并不愉快，到了第三年的时候，小丽提出了离婚，并要分割婚后购买的这套房子。

 

于是问题就出现了，小王觉得这套房子是卖了自己婚前房产的钱，再加上了自己婚前存款买的，全是他婚前个人的财产，跟小丽没有任何的关系，所以不同意分割，于是找到我们帮他打这个官司。

这个案件有两个难点，第一个难点是婚后买这套房子的钱到底是小王个人的婚前财产，还是夫妻共同财产。第二个难点是房本上写了小丽的名字，对分房有什么影响。

 

有人可能会问了，小王的房子是他婚前购买，当然是他个人的财产，但是他在婚后把房子卖了变成了钱，还是他个人婚前的财产吗？

 

接下来我们先来看第一个问题，对于这个问题，根据《民法典》第一千零六十三条第一项的规定，一方的婚前财产属于个人财产，无论是什么形式房子、存款，还是卖了房子变现的钱，都还是个人的财产，形式上的变化并不影响作为一方个人财产的性质。

 

但问题的关键在于有没有做好财产的隔离，如果小王在出售婚前房产时单独开了一张银行卡，把卖房的二百万打进这个账户里，然后再用这个账户里的二百万块钱买婚后这套房产，那么这二百万就是他个人的婚前财产。

 

但在日常的生活当中，很少有人会有这样的意识，把婚前的存款与婚后的存款隔离开，一旦发生了混同就很难证明了。不幸的是本案中的小王没有这样的意识，他把卖房的钱直接打进了自己平时使用的银行账户，没有进行隔离，从银行账户的流水来看，有多笔打进和转出的记录，没有办法证明再买房的这个钱是他之前卖房的钱，还是婚后的收入，这一点对他来说是非常不利的。

 

好在买房时添的这六十万是从他的一个定期账户支出的，这个账户是在婚前开设，婚后没有使用过，买房的时候正好到期了直接从这个账户打的钱，而且在转账的时候备注了购房款。通过这样一个证据链，证明了这六十万是他婚前的个人财产。

 

关于第二个难点，即便证明了这六十万是小王个人的婚前财产，但是房本上也登记了小丽的名字，对分房有什么影响呢？

 

如果说能够证明全部是用自己婚前财产购买的房产，而且只登记在了自己一人名下，那么这套婚后购买的房产就是典型的个人婚前财产的转化，仍然是个人财产。但是登记在两个人名下，它就转化为夫妻共同财产了，也就是说登记名字的这个行为可能直接改变房子的产权归属。如果房本上明确了份额，那么就按份额进行分割，如果没有明确份额，一般是双方平均分割。当然在处理具体案件的时候，法官也会考虑购房款的来源是婚前财产这个因素，对分割比例有所考虑。

 

回到我们这个案子里，虽然说房本上有两个人的名字，但因为我们证明了购房款中有六十万是小王的个人婚前财产，于是向法院争取给小王多分了一些。

 

最终法院也支持了我们的主张，判决小王占该房屋的70%的份额，小丽占30%，也许这二百六十万真的是小王的婚前个人财产，但因为没有做好隔离，无法证明这是一个法律事实，而且因为房本上登记了小丽的名字，对分割房子有很大的影响，好在我们为小王争取到了大部分的房产份额。

 

在这里我们要提醒大家，在处理婚前不动产或者是婚前大额存款的时候，最好不要婚前婚后用一个账号，很容易混同，另外也建议大家在进行每一笔交易的时候，备注清楚这一笔钱的使用目的，即便不能据此认定就是这个使用目的，也有利于查明事实。